Недвижимость, строительство и земельные отношения
Адвокаты Коллегии разрабатывают и оформляют документы касающиеся недвижимости и земельных отношений, а также оформляют права собственности на любой объект незавершенного строительства, оформляют документацию по проведению торгов (аукционов, конкурсов) на любые объекты разрешенные к обороту.
При любой сделке с недвижимостью (покупка квартиры, продажа земельного участка и пр.) может возникнуть много вопросов, с которыми Вам порой трудно справиться самостоятельно. Специалисты агентств по недвижимости и иные лица участвующие в сделке, как правило, выступают со стороны продавца, заинтересованы в успешной и быстрой реализации сделки на своих условиях и поэтому часто возникает конфликт интересов и сложности с квалифицированными, независимыми и правдивыми ответами на все возникающие вопросы.
Часто агентства прибегают к психологическим уловкам предлагая своим клиентам бесплатные юридические услуги, ограничить «ненужные контакты» со сторонними юристами, срочно подписать документы в связи с ростом цен и пр.
Однако, одна ошибка или небрежность при заключении сделки с недвижимостью может впоследствии Вам очень дорого стоить.
Адвокаты Коллегии разрабатывают, оформляют и сопровождают любые договора (соглашения, контракты) касающиеся недвижимости, в том числе:
- договор купли-продажи квартиры;
- договор купли-продажи жилого дома;
- договор купли-продажи нежилого помещения;
- договор купли-продажи земельного участка;
- договор купли-продажи доли в недвижимости;
- договор купли продажи объекта незавершенного строительства;
- договор мены (недвижимыми объектами);
- кредитный договор под залог недвижимости (ипотека);
- договор залога недвижимости в обеспечение другой сделки;
- договор дарения недвижимости;
- договор строительного подряда;
- договор долевого участия в строительстве объекта недвижимости и др.
В ходе правового сопровождения сделок с недвижимостью адвокаты Коллегии готовы организовать или выполнить для своих доверителей следующую работу:
- разработать проект и составить любой из вышеуказанных видов договоров (соглашений, контрактов) между физическими и юридическими лицами, независимо от функционального назначения, происхождения и готовности к эксплуатации объекта недвижимости;
- провести правовую экспертизу любого из вышеуказанных договоров (соглашения, контракта), составленного контрагентом, на предмет определения соответствия его условий нормам действующего законодательства, а также дать правовую оценку условий договора с точки зрения обеспечения интересов доверителя;
- провести правовой анализ документации к любому из вышеуказанных договоров, в т. ч. правоустанавливающих документов (договоров, свидетельств, решений суда и пр.), разработать и составить приложения (акты, протоколы, счета и пр.) и дополнительные соглашения к такому договору;
- провести проверку юридической чистоты перехода прав на объект недвижимости, а также дать правовую оценку рисков (due diligence), связанных с заключением любого из вышеуказанных договоров и разработать предложения по сведению указанных рисков к минимуму, с предоставлением доверителю правового заключения;
- установить все существенные условия и наиболее важные аспекты любой сделки с недвижимостью;
- подготовить документы и содействовать регистрации права собственности, возникающего в результате наследования по закону и завещанию;
- подготовить документы и содействовать регистрации права собственности, возникающего на вновь созданный объект недвижимости жилого назначения;
- подготовить документы и содействовать регистрации прав, возникающих из брачного договора;
- подготовить документы и содействовать регистрации сделок купли-продажи жилых (нежилых) помещений;
- подготовить документы и содействовать регистрации договоров дарения жилых (нежилых) помещений;
- подготовить документы и содействовать регистрации договоров ренты и др.
В ходе правового сопровождения сделок с земельными участками, адвокаты Коллегии также оказывают юридические услуги касательно:
- регистрации прав собственности на земельные участки;
- сопровождения землеустройства и кадастрового учета;
- выделения земельных долей в натуре из земель сельскохозяйственного и иного назначения;
- изменения разрешенного использования и категории земельных участков;
- внесения изменений в генеральные планы застройки или реконструкции, в т. ч. градостроительные;
- юридического сопровождения строительной деятельности;
- юридического сопровождения деятельности инвестиционных фондов и девелоперских управляющих компаний;
- согласования архитектурно-планировочных заданий и проектов застройки;
- согласования исходно-разрешительной и проектной документации;
- установления правовой истории документов на земельный участок;
- выявления юридических рисков в отношении статуса земельного участка и их минимизация;
- обращения взыскания на земельные участки;
- земельного спора (арбитраж, общегражданский суд);
- признания права собственности на самовольные постройки в судебном порядке;
- несостоятельности (банкротства) сельскохозяйственных предприятий.
В первую очередь, важно обратить внимание на то, чтобы к моменту заключения договора долевого строительства предшествовали три обязательных действия застройщика:
- получение застройщиком в установленном порядке Разрешения на строительство;
- опубликование и (или) размещение проектной декларации;
- государственная регистрация права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства объекта недвижимости.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации всем требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, а так же реконструкцию. Наличие выданного в установленном законом порядке Разрешения на строительство на имя застройщика подтверждает право застройщика осуществить строительство объекта недвижимости.
Размещение проектной декларации в средствах массовой информации указывает на исполнение заказчиком обязанности информирования потенциальных инвесторов о планируемом долевом строительстве.
Государственная регистрация права аренды или собственности на земельный участок подтверждает законность возведения объекта строительства именно на указанной в свидетельстве или договоре территории.
Указанные требования позволяют избежать ситуации, когда строительство может быть приостановлено из-за нарушений в документации или отсутствия таковой.
Только после выполнения вышеперечисленных первых трех условий застройщик вправе заключать договоры и начать привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательства по передаче гражданам права собственности на жилое помещение в строящемся доме. Иначе застройщик не вправе привлекать денежные средства граждан.
Кроме этого, договор долевого участия в строительстве должен содержать следующие условия: действительные стороны договора, определение (детальное описание) подлежащего передаче объекта долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии хотя бы одного из этих пяти условий договор будет считаться незаключенным.
Сам договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.
Относительно площади важно проследить, чтобы в договоре отсутствовали условия, согласно которым не происходит перерасчет стоимости квартиры при изменении её метража по результатам окончательного обмера органами технической инвентаризации.
Зачастую застройщик пытается ограничить собственную ответственность за нарушение обязанностей или выговаривает себе право при расторжении договора по инициативе дольщика удержать, например, 10% от цены договора в качестве неустойки. Однако, возможность расторгнуть договор по основаниям, предусмотренным законом о долевом участии – это безусловное право дольщика, которое не может быть ограничено штрафными санкциями. Поэтому подобные условия являются незаконными.
Застройщиками и генеральными подрядчиками, как заинтересованными привлечь соинвесторов, разработано множество правовых уловок и порой сомнительных условий, которые, по их мнению, обеспечивают им преимущество и могут помочь им в будущем, в случае возникновения тех или иных проблем со строительством, но что может серьезно нарушить права и законные интересы дольщика.
Адвокаты нашей Коллегии, обладающие гигантским опытом в заключении сделок с недвижимостью и защите прав и интересов доверителя, изучат представленные документы, сделают по ним правовое заключение, разработают алгоритм действий, проекты документов или необходимые изменения и дополнения к предлагаемым на подпись документам.
Адвокаты Коллегии также, по поручению доверителя, могут представлять доверителя, разработать любые юридические документы (правила, соглашения, регламенты и пр.) на организацию и проведение любого вида торгов (конкурса, аукциона), в том числе для продажи только одного объекта движимого или недвижимого имущества, в т. ч. для проведения торгов только один раз и на один объект продажи.
Наверх