7 апреля состоялся круглый стол «Организация правового сопровождения деятельности жилищных организаций в современных условиях», организованный Гильдией предприятий ЖКК совместно с Союзом адвокатов России. Мероприятие проводилось в рамках ранее заключенного соглашения между Гильдией предприятий жилищно-коммунального комплекса МТПП, Союзом Адвокатов России, Ассоциацией строителей России и Академии коммунального хозяйства им. К.Д.Памфилова.

Круглый стол открыл директор Департамента по работе с членами МТПП и поддержке предпринимательства Иван Киреев, который напомнил, что деятельность Палаты регламентирована законом г. Москвы об МТПП, и главной задачей Палаты является всемерная поддержка предпринимательства в Москве с помощью эффективного  диалога бизнеса и власти. Иван Киреев отметил, что нормы Жилищного кодекса вызывают разночтения, эти вопросы активно обсуждаются профессиональным сообществом, в том числе на площадках ТПП. 1 марта 2015 в ТПП РФ состоялся круглый стол «10 лет Жилищному кодексу – успехи и проблемы», в рамках которого эксперты пришли к выводу, что кодекс нуждается в законодательной доработке. По этому поводу ТПП РФ организовала сбор предложений, к которому Иван Киреев призвал присоединяться все заинтересованные компании-члены МТПП. Он также напомнил, что старший вице-президент МТПП Владимир Платонов является депутатом Мосгордумы – субъекта законодательной инициативы. Владимир Платонов сможет представить на рассмотрение депутатов предложения членов Палаты, которые могут стать в дальнейшем основной изменений в Жилищный кодекс.

Президент Союза адвокатов России Игорь Трунов обратил внимание на то, что Россия отстает от других стран в области оказания юридической помощи. «Юрист в российских компаниях сегодня является широкопрофильным специалистом, поэтому очень важна специализация и разделение по определенным направлениям деятельности – это та система, которая принята во всем мире», - сказал Игорь Трунов. Он также отметил, что на российском рынке много иностранных конкурентов: «Наш юридический рынок проигрывает собственную площадку, так как доминируют западные компании, занимая 80% рынка. Этому нужно противодействовать, оказывая качественные и профессиональные юридические услуги».

В рамках круглого стола выступил член Общественной Палаты РФ, председатель экспертного совета при Гильдии предприятий ЖКК Артем Кирьянов. Он сообщил о том, что подготовлен законопроект о расселении аварийного жилья. Также он напомнил, что с 1 мая 2015 года вступает в силу положение закона №255-ФЗ, согласно которому все управляющие организации должны быть лицензированы. Однако уже сегодня понятно, что законодательство не доработано. Он отметил, что при недобросовестном использовании норм закона могут иметь место рейдерские захваты, выдавливание участников рынка. В связи с этим Общественная Палата РФ активно прорабатывает предложения по изменениям норм Жилищного кодекса в части лицензирования. Остаются вопросы к составу лицензионной комиссии, в которую могли бы войти независимые представители.

Артем Кирьянов рассказал о проекте «Школа грамотного потребителя», который реализуется при участии Минстроя РФ и партии «Единая Россия», и направлен на активную разъяснительную работу с потребителями по широкому спектру жилищных вопросов. 

Заместитель председателя Гильдии предприятий ЖКК МТПП Андрей Жолин в своем выступлении затронул вопросы экономики собственника и управляющей организации. Он отметил, что квартира - это актив домашнего хозяйства, и как у любого актива у собственника есть цель управления – увеличение стоимости актива. Этот аспект не нашел отражения в Жилищном кодексе. Кроме того, многоквартирный дом не сформирован в ЖК как объект недвижимости, также отсутствует соотнесение общего имущества дома, который составляет большую часть стоимости квартиры с самой квартирой. Собственник получает свидетельство на квартиру, но не получает свидетельство на долю в общем имуществе. Поэтому собственник квартиры часто путает себя с пользователем. В то же время интересы пользователя в ЖК отражены лучше, чем собственника. При ценообразовании собственник как пользователь стремится всегда снизить стоимость затрат на жилищные услуги, связанные с содержанием и ремонтом. Сокращение затрат влечет снижение степени безопасности проживания в жилых помещениях, падение стоимости этого актива, что противоречит интересам собственника.

Категория ответственности собственника за свое имущество также не находит отражения в Жилищном кодексе. Она полностью переложена на синтетический субъект – управляющую организацию. Контролирующие органы применяют штрафные санкции к управляющим организациям, в то время как у них нет никаких реальных механизмов отстаивания интересов при неоплате собственником оказанных услуг. «Фактически нет механизма затребовать от собственника эти средства. Мы в состоянии, когда есть огромная ответственность управляющих компаний, но нет экономических рычагов воздействия на собственника. Мы не формируем ответственного собственника через экономические механизмы», - заявил Андрей Жолин.

Одна из основных проблем в жилищно-коммунальном секторе сегодня, продолжает Андрей Жолин, это отсутствие экономически обоснованных тарифов на содержание и ремонт жилья, которые должны формироваться исходя из требований безопасности проживания. К сожалению, сейчас тарифы формируются больше исходя из социальных мотивов. «Надо отметить вмешательство муниципальных органов власти и их влияние на эти тарифы. Хотя тариф на жилищные услуги – это зона взаимодействия УК и собственника», - подчеркнул Андрей Жолин.

Еще одной проблемой являются несправедливые взаимоотношения между управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями. В Жилищном кодексе было введено понятие коммунального ресурса, который формирует коммунальную услугу – однако, эта норма отсутствует в Гражданском кодексе. Сейчас не зафиксированы издержки, связанные с превращением коммунального ресурса в коммунальную услугу. В результате получается, что управляющая компания фактически работает абонентским отделом ресурсоснабжающей организации, и затраты на этот оборот в УК составляют от 5 до 15% от стоимости жилищных услуг. Данные затраты никто не компенсирует.

Андрей Жолин обратил внимание участников на то, что управляющие организации выполняют определенные социальные функции – это и первичный паспортный учет, и участие в общественных акциях (например, выборах). Местные власти привлекают УО, не возмещая им никакие издержки. «Если мы говорим о Москве, то есть большая проблема, связанная с начислением субсидий – это функция ложится на управляющие компании, но издержки не компенсируются. Важно понять, кто и как будет возмещать эти издержки – государство или собственник?», - поставил вопрос Андрей Жолин.

В продолжение темы руководитель рабочей группы экспертов ЖКХ Общественной палаты города Москвы Галина Кирьянова заметила, что управляющая организация находится под дамокловым мечом - УО обязана уплатить всем организациям за содержание дома, за потребленные ресурсы (тепло, воду, свет), при этом не получая финансирования со стороны собственников. Более того, УО представляют интересы ресурсоснабжающих организаций в судах – но эти затраты не возмещаются.

Галина Кирьянова упомянула о том, что собственники в большинстве случаев не участвуют в общих собраниях, при этом можно было бы взять на вооружение зарубежный опыт, когда собственник признается согласным с решением собрания в случае своего отсутствия.

Галина Кирьянова обратила внимание на порядок расчетов через третий счет в Москве - напрямую в УК деньги не поступают. Вся информационная система находится в руках города, эти данные не предоставляются, поэтому у управляющих организаций вопрос о начислении платежей остается нерешенным.

Ректор Государственной академии строительства и ЖКХ (Академии Минстроя России) Павел Жбанов вновь вернулся к теме лицензирования. Он отметил, что наряду с соблюдением всех условий договора управления многоквартирным домом, важно обратиться к ст. 161 ЖК и Постановлению Правительства РФ №416 от 15 мая 2013 г. , которые определяют необходимость соответствия стандартам управления многоквартирным домом.

Павел Жбанов перечислил эти стандарты:

• прием, хранение и передача технической документации и иных документов, их актуализация и восстановление;
• сбор, обновление и хранения информации о собственниках и нанимателях помещений в МКД;
• подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников;
• организация и проведение общих собраний собственников;
• организация оказания услуг и выполнения работ согласно утвержденному перечню;
• взаимодействие с органами государственной власти и органами местного самоуправления по вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом;
• организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД;
• обеспечение контроля за исполнением решений общего собрания собственников.

Павел Жбанов отметил, что данные стандарты должны быть реализованы управляющими компаниями, тогда можно будет говорить о цивилизованном лицензированном рынке.

В рамках круглого стола выступил первый вице-президент Союза адвокатов России, председатель Президиума Коллегии адвокатов "Международный правовой центр" Герман Ясиновский, который проинформировал участников о том, что Союз адвокатов может оказать поддержку в подготовке законопроектов - с учетом необходимости рецензирования экспертами и проверки на соответствие другим нормативным актам.

Андрей Жолин предложил с определенной регулярность обсуждать практические вопросы компаний-членов Гильдии в правой сфере, что можно организовать в рамках заседаний Экспертного совета Гильдии.

Первый вице-президент Союза адвокатов России, д.ю.н., профессор, академик РАЕН Людмила Айвар предложила в рамках Гильдии ЖКХ создать модерирующую организацию, которая позволила бы улаживать возникающие споры между управляющими компаниями и жителями, контрагентами, используя методы досудебного урегулирования. Также она отметила, что зачастую деятельность УК страдает от незаконных проверок. Людмила Айвар предложила издать справочник по защите прав УК от незаконных действий проверяющих. Также она высказала идею подготовки справочников по механизму обращения управляющих компаний в суд, механизму урегулирования споров с собственниками и пр.

Вице-президент Союза адвокатов России Владимир Никитин обозначил два основных проблемных блока в судебной практике: взыскание задолженности по коммунальным платежам и возмещение ущерба. Причем, если в первом случае чаще всего управляющим компаниям удается выигрывать суды, то во втором случае принимаются в основном отрицательные решения. Он отметил, что суды часто ориентируются на позицию жилищной инспекции, хотя общий уровень квалификации жилищных инспекторов оставляет желать лучшего. Владимир Никитин подчеркнул, что по судам управляющих компаний с ресурсоснабжающими организациями, особенно с МОЭК, доля выигранных дел достаточно мала.

Вице-президент Союза адвокатов России Татьяна Алексеева рассказала участникам об инициативе горячей линии для управляющих компаний и других организаций в сфере ЖКХ. Запросы смогут поступать в Союз адвокатов России, перераспределяться между профильными юристами и поступать в обработку. Координаты горячей линии будут предоставлены позже.

Также в рамках круглого стола выступила руководитель ТСЖ «Квинта» Тамара Копыркина, руководитель ОАО «РЭУ 22 района Измайлово» Сергей Черноков, которые поделились проблемными вопросами функционирования управляющих компаний.

Эксперты Академии коммунального хозяйства им. К.Д.Памфилова отметили, что качество капитального ремонта сегодня очень низкое. Они обратили внимание на необходимость применения наработок отраслевой науки для поддержания жилищного фонда в безопасном для жителей состоянии, а также использования института независимой экспертизы на базе отраслевых академий.

Закрывая круглый стол, председатель Гильдии предприятий ЖКК Олег Леонтьев подчеркнул важность состоявшегося конструктивного диалога и сообщил, что активная работа членов Гильдии по реализации положений четырехстороннего соглашения продолжится.

Источник: http://www.mostpp.ru/media-center/News/2015/April/Gildia-predpriyatiyZHKK-Soyuz-advokatov-RossiiApr